Immobilien

Das Einverständnis der Parteien ist meistens schriftlich in einem Kaufvorvertrag festgehalten, der durch den Notar oder den Immobilienmakler vorbereitet und durch Käufer und Verkäufer unterschrieben wird.

Ab diesem Moment sind die Parteien verpflichtet (zu kaufen oder verkaufen), selbst wenn die Eigentumsübertragung und die Zahlung des Preises vertraglich mit der notariellen Urkunde stattfindet.

Aus Steuersicht, um zu ermitteln, ob die Registrierungsgebühren fällig werden, ist ebenfalls das Einverständnis der Parteien zu kaufen bzw. zu verkaufen ausschlaggebend, und nicht die Verankerung dieser Verpflichtung in einer notariellen Urkunde. Somit werden die Registrierungsgebühren auch fällig, wenn die Parteien nicht innerhalb von 4 Monaten nach dem Kaufvorvertrag beim Notar erscheinen, um die notarielle Urkunde zu unterzeichnen (vorausgesetzt der Kaufvertrag ist nicht rechtmäßig aufgelöst worden).

Für die Vorbereitung des Kaufvorvertrages prüft der Notar eine Reihe Dokumente, unter anderem den Eigentumstitel des Verkäufers, d.h. die Urkunde, durch die der Verkäufer Eigentümer geworden ist (Kaufurkunde, Teilung im Rahmen einer Erbengemeinschaft, usw.).

Vor der Unterschrift der notariellen Verkaufsurkunde ist der Notar gesetzlich verpflichtet, gewisse Verwaltungen nach Informationen über die Immobilie bzw. den Verkäufer zu befragen (die sogenannten « gesetzlichen Nachforschungen »).
Dies sind unter anderem folgende:

• Hypothekenrecherche: Diese Recherche dient in erster Linie dazu zu prüfen, dass der Verkäufer auch Eigentümer der zu verkaufenden Immobilie ist. Außerdem wird ermittelt, ob noch eine Hypothek eingetragen ist, die vor dem Verkauf gelöscht werden muss, damit der Ankäufer eine hypothekenfreie Immobilie erwerben kann. Eventuell eingetragene Grunddienstbarkeiten oder eingeleitete Zwangsversteigerungen gehen ebenfalls aus dieser Recherche hervor.
• Katasterrecherche: Dient dazu, die genaue Lage, Bezeichnung und Flächengrösse (laut Kataster) zu ermitteln, sowie das Katastereinkommen, welches für die Summe des Immobilienvorabzugs ausschlaggebend ist.
• Städtebaulichen Auskünfte: Dient dazu, den Käufer über die städtebaulichen Bestimmungen, denen die Immobilie unterliegt, in Kenntnis zu setzen, damit dieser u.a. prüfen kann (auch indem er den Weg zur Gemeinde sucht), ob die städtebauliche Bestimmung der Immobilie mit den Zielen, die er hat (bauen, Agrar, wohnen, Industrie usw.) vereinbar ist, und um zu ermitteln, dass keine städtebauliche Zuwiderhandlung durch die Behörden festgestellt wurde.
• Steuerrecherche: Falls geschuldete Steuern noch nicht bezahlt sind, wird das Steueramt darauf bestehen, dass diese entweder vor dem Verkauf getilgt werden oder vom Kaufpreis abgezogen werden.
• Datenbank der verseuchten Böden: Ist den Behörden auf der verkauften Parzelle eine Bodenverschmutzung bekannt?

Die Verwaltungen verfügen über verschiedene gesetzliche Fristen, in denen sie auf die gesetzlichen Recherchen antworten müssen. Erst wenn der Notar diese Antworten erhalten hat, darf er die notarielle Urkunde mit den Parteien unterzeichnen. In der Praxis ist es in den meisten Fällen möglich die notarielle Urkunde innerhalb von 6 Wochen nach Unterzeichnung des Kaufvorvertrages zu unterzeichnen.

Aus Steuersicht ist die Maximalfrist zwischen dem Einverständnis der Parteien (Kaufvorvertrag) und der Zahlung der Registrierungsgebühren (notarielle Urkunde) 4 Monate.

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